Changer des fenêtres, abattre une cloison, poser une climatisation, fermer une loggia ou créer une mezzanine dans un ancien appartement canut, en copropriété, la plupart de ces projets ne dépendent pas uniquement de vous. Depuis la loi du 10 juillet 1965, le principe est stable : dès que des travaux touchent les parties communes, l'aspect extérieur ou la structure de l'immeuble, engager des travaux en copropriété sans autorisation de l'AG vous expose à une suspension du projet, voire à une remise en état.
Ce guide 2026 clarifie ce qui reste libre, ce qui doit être voté, selon quelle majorité, et comment préparer un dossier qui passe dès la première assemblée générale.
Travaux en copropriété, autorisation de l'AG en 2026
Temps de lecture : ~11 min
1. Travaux en copropriété et autorisation de l'AG, le principe de base
2. Quels travaux peut-on faire sans autorisation en copropriété ?
3. Travaux en partie privative soumis à autorisation, les cas fréquents
4. Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
5. Le syndic peut-il autoriser seul des travaux à la place de l'AG ?
6. Comment inscrire des travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale
7. Travaux sans autorisation en copropriété, quels risques et quelle régularisation
8. Autorisation de l'AG et autorisation d'urbanisme, deux démarches distinctes
9. Sécuriser ses travaux en copropriété avant de lancer le chantier
10. FAQ – Questions fréquentes sur les travaux en copropriété
Travaux en copropriété et autorisation de l'AG, le principe de base
Le critère déterminant n'est pas de savoir si l'on intervient depuis son appartement, mais quelle est l'incidence du projet sur l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires est propriétaire des parties communes, et seule l'assemblée générale peut autoriser qu'un copropriétaire y intervienne, les modifie ou les occupe.
Sont ainsi soumis à autorisation les travaux qui affectent les parties communes, modifient l'aspect extérieur, portent atteinte à la destination de l'immeuble, touchent aux équipements collectifs ou aux réseaux communs, ou affectent les droits des autres copropriétaires.
La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point : les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur doivent être autorisés par l'assemblée générale, et un copropriétaire qui s'en dispense peut être contraint de remettre les lieux dans leur état antérieur.
Même le droit de jouissance privative sur une partie commune ne permet pas d'y construire librement, qu'il s'agisse d'un jardin, d'une cour ou d'une terrasse.
Quels travaux peut-on faire sans autorisation en copropriété ?
Restent en principe libres les travaux strictement contenus dans les parties privatives, sans impact sur la structure, les réseaux collectifs ou l'extérieur. On pense aux peintures intérieures, à la pose de revêtements de sol, au remplacement d'un équipement privatif sans modification des canalisations communes, ou au réaménagement d'une pièce sans intervention sur un élément porteur.
La restauration d'un parquet ancien, la rénovation d'une cuisine à l'identique en termes d'évacuations ou le remplacement d'un sanitaire entrent généralement dans cette catégorie.
Cette liberté n'est jamais absolue. Le règlement de copropriété peut imposer des contraintes propres à l'immeuble, en particulier sur les horaires de chantier, le type de revêtement de sol admis pour des raisons acoustiques, ou la destination des lots. Dans un immeuble ancien de la Presqu'île ou des pentes de la Croix-Rousse, certaines clauses protègent aussi des éléments de décor considérés comme communs, comme les cages d'escalier, les garde-corps ou les menuiseries visibles depuis la rue.
Bon à savoir
Avant tout projet, demandez au syndic de copropriété la version à jour du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Ces documents tranchent, immeuble par immeuble, la frontière exacte entre parties communes et parties privatives.
Travaux en partie privative soumis à autorisation, les cas fréquents
Beaucoup de projets menés depuis l'intérieur d'un lot débordent en réalité sur le collectif. Une autorisation de l'assemblée générale est généralement nécessaire dans les situations suivantes.
Les travaux sur un mur porteur en copropriété
Supprimer ou percer un mur porteur, intervenir sur une poutre, une dalle ou un plancher touche à la structure de l'immeuble, donc à une partie commune. L'autorisation de l'AG suppose un dossier solide : plans avant et après, note technique de structure établie par un bureau d'études ou un architecte, description des étaiements et des phases d'intervention, attestations d'assurance de l'entreprise et, selon l'ampleur, souscription d'une assurance dommages ouvrage.
Les travaux de façade en copropriété
Ils exigent un accord de l'AG dès qu'ils modifient l'harmonie de l'immeuble. Remplacer une fenêtre par un modèle de teinte ou de partition différente, changer la couleur des volets, poser un garde-corps ou créer une ouverture relèvent de cette logique. Dans les secteurs protégés de Lyon, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France peut s'ajouter au vote de l'assemblée.
La climatisation en copropriété et l'autorisation de l'assemblée générale
Un groupe extérieur, une pompe à chaleur ou un split visible depuis la rue modifie l'aspect extérieur, génère du bruit, suppose une fixation en façade et une évacuation des condensats. Le vote de l'AG est donc à prévoir, avec une description précise de l'emplacement, du niveau sonore et du traitement esthétique.
Travaux de balcon, terrasse, caves et combles
Ces espaces mêlent souvent éléments privatifs et parties communes : étanchéité, dalle, garde-corps ou toiture. Fermer une loggia, créer une verrière, poser un plancher sur une terrasse technique ou transformer une cave en pièce de vie suppose presque toujours une résolution votée en assemblée.
Il en va de même pour les travaux réalisés sur une partie commune à jouissance privative, qui reste juridiquement commune, et pour tout changement de destination d'un lot, par exemple la transformation d'un appartement en cabinet médical ou en bureaux.
Quelle majorité pour voter des travaux en copropriété ?
La majorité travaux copropriété dépend de la nature du projet, pas du montant engagé. Quatre régimes coexistent, et une erreur de majorité suffit à fragiliser la décision.
L'article 24, majorité simple
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pose la majorité simple, calculée sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Il couvre les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, les interventions sur la stabilité, le clos, le couvert ou les réseaux, ainsi que l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.
L'article 25, majorité absolue
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. Relèvent de l'article 25 en matière de travaux les opérations de transformation, d'amélioration ou d'ajout d'un équipement, les travaux d'économies d'énergie, et surtout les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur demandés par un copropriétaire pour son propre compte. C'est le régime le plus fréquent pour un projet individuel.
La passerelle de l'article 25-1
Elle adoucit cette exigence. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité de l'article 24. En dessous de ce tiers, une nouvelle assemblée peut, dans certains cas, être convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique.
L'article 26, double majorité, et l'unanimité
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 exige la double majorité, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Elle vise les travaux entraînant une appropriation ou une destruction de parties communes, certaines constructions ou surélévations et les modifications profondes des modalités de jouissance des parties communes. L'unanimité reste réservée aux projets portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits essentiels d'un copropriétaire.
Majorités applicables selon la nature des travaux en copropriété
• Nature des travaux: Peinture et revêtements intérieurs Autorisation de l'AG: Non Majorité généralement applicable: Aucune
• Nature des travaux: Ouverture dans un mur porteur Autorisation de l'AG: Oui Majorité généralement applicable: Article 25
• Nature des travaux: Modification de fenêtre ou de façade Autorisation de l'AG: Oui Majorité généralement applicable: Article 25
• Nature des travaux: Climatisation ou pompe à chaleur en extérieur Autorisation de l'AG: Oui Majorité généralement applicable: Article 25
• Nature des travaux: Travaux de conservation des parties communes Autorisation de l'AG: Oui Majorité généralement applicable: Article 24
• Nature des travaux: Appropriation ou destruction de partie commune Autorisation de l'AG: Oui Majorité généralement applicable: Article 26
• Nature des travaux: Construction sur une partie commune à jouissance privative Autorisation de l'AG: Oui Majorité généralement applicable: Article 26 selon les cas
• Nature des travaux: Atteinte à la destination de l'immeuble Autorisation de l'AG: Oui Majorité généralement applicable: Unanimité possible
Le syndic peut-il autoriser seul des travaux à la place de l'AG ?
Non. Le syndic est l'agent d'exécution du syndicat des copropriétaires, il ne détient pas le pouvoir d'autoriser des travaux qui relèvent de l'assemblée générale. Un accord verbal du syndic, un avis favorable du conseil syndical ou l'absence d'opposition des voisins ne valent pas autorisation. Seule une résolution votée et consignée au procès-verbal d'assemblée générale sécurise le projet.
Une exception existe pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, comme la réparation d'une fuite majeure, une mise en sécurité après sinistre ou la prévention d'une aggravation rapide des dommages. Le syndic peut alors engager l'intervention, mais il doit convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire ratifier sa décision. L'urgence s'apprécie strictement, elle ne couvre pas un projet simplement souhaitable.
Comment inscrire des travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale
La demande se fait auprès du syndic, par écrit, avant l'envoi de la convocation, en joignant un projet de résolution rédigé et tous les justificatifs utiles. Une demande imprécise aboutit souvent à un report du vote ou à une résolution contestable. Un dossier complet comprend généralement les pièces suivantes.
• Un descriptif technique détaillé, des plans cotés avant et après, des vues de façade et des photographies de l'existant.
• Les devis des entreprises, leurs attestations d'assurance décennale, la note technique de structure le cas échéant, l'autorisation d'urbanisme obtenue ou en cours, le calendrier d'intervention, les mesures de protection des parties communes et l'engagement de remise en état en cas de dommage.
La résolution elle-même doit préciser la nature des travaux, leur localisation, leur bénéficiaire, le coût, la répartition des charges selon les tantièmes, les conditions d'exécution et la majorité applicable. Enfin, il est prudent d'attendre la notification du procès-verbal et l'expiration des délais de contestation avant d'ouvrir le chantier, en particulier lorsque le projet touche les parties communes.
Important
Lorsque les travaux entraînent une nouvelle répartition des charges, celle-ci doit être votée selon la même majorité que les travaux concernés, et figurer explicitement dans la résolution.
Travaux sans autorisation en copropriété, quels risques et quelle régularisation
Engager des travaux soumis à vote sans décision de l'AG expose à une demande de suspension du chantier, à une action en justice du syndicat, à une obligation de remise en état aux frais du copropriétaire, à des dommages intérêts et à des frais d'expertise. Les conséquences se révèlent souvent plus tard, lors d'une revente bloquée par un acquéreur vigilant, ou après un sinistre dont la prise en charge est discutée par l'assureur.
Une régularisation de travaux en copropriété reste possible, en soumettant a posteriori une résolution à l'assemblée. Elle n'efface toutefois pas automatiquement les conséquences des travaux déjà réalisés, et l'assemblée peut parfaitement refuser, même si l'ouvrage est techniquement irréprochable. Mieux vaut donc anticiper le calendrier des assemblées, qui se tiennent au minimum une fois par an, et caler le planning du projet dessus.
Autorisation de l'AG et autorisation d'urbanisme, deux démarches distinctes
Le vote de l'assemblée générale règle la question entre copropriétaires. Il ne remplace jamais les formalités administratives. Selon le projet, une déclaration préalable de travaux, un permis de construire, un accord de l'Architecte des Bâtiments de France en secteur protégé ou une autorisation de voirie peuvent être exigés. L'inverse est tout aussi vrai : un permis accordé par la mairie ne dispense pas du vote en assemblée.
Pour une surélévation ou une extension, les deux volets avancent en parallèle, comme nous l'expliquons dans nos articles sur le permis de construire en surélévation et sur le PLU H à Lyon.
Chez Revel Renovation, nous intégrons ce travail administratif à la conduite de projet, du relevé technique à la rédaction du projet de résolution, jusqu'au suivi d'exécution en qualité de contractant total. C'est particulièrement vrai pour les rénovations d'appartements anciens, les rénovations énergétiques d'ampleur en copropriété et les aménagements de cabinets médicaux installés dans des immeubles d'habitation, où les contraintes d'accessibilité PMR croisent celles de la copropriété.
Vous pouvez consulter nos réalisations ou nous exposer votre projet via notre page de contact.
Sécuriser ses travaux en copropriété avant de lancer le chantier
La question n'est pas de savoir si les travaux sont lourds ou légers, mais s'ils touchent le collectif. Dès qu'une structure, une façade, un réseau commun ou une partie commune à jouissance privative est concernée, la résolution doit être inscrite à l'ordre du jour, documentée et votée à la bonne majorité.
Un dossier technique complet et une résolution précise restent les deux meilleurs leviers pour obtenir un vote favorable, et pour sécuriser durablement la valeur du bien rénové. Pour les projets complexes, l'avis d'un professionnel du droit immobilier complète utilement celui de l'entreprise de travaux.
FAQ – Questions fréquentes sur les travaux en copropriété
Que faire si l'assemblée générale refuse mes travaux ?
Un refus n'est pas toujours définitif. Vous pouvez représenter un projet amendé à l'assemblée suivante, en répondant aux objections exprimées lors du vote. Lorsque le refus apparaît abusif, c'est-à-dire sans motif légitime et préjudiciable au seul demandeur, une action en justice permet de demander l'autorisation judiciaire des travaux.
Un locataire peut-il réaliser des travaux dans un logement en copropriété ?
Il doit d'abord obtenir l'accord écrit de son bailleur, qui reste le seul interlocuteur du syndicat des copropriétaires. Si le projet touche les parties communes ou l'aspect extérieur, c'est le copropriétaire bailleur qui doit déposer la demande d'inscription à l'ordre du jour.
Faut-il l'accord de l'AG pour une rénovation énergétique globale de mon appartement ?
Tout dépend du périmètre. Une isolation par l'intérieur sans toucher aux réseaux communs est généralement libre, alors que le remplacement des menuiseries visibles depuis la rue ou le raccordement à un nouvel équipement collectif relève du vote. Les travaux d'économies d'énergie décidés par la copropriété relèvent en principe de la majorité absolue de l'article 25.
Qui paie des travaux votés dans l'intérêt exclusif d'un copropriétaire ?
Le copropriétaire demandeur, intégralement, y compris l'entretien futur de l'ouvrage réalisé sur ou contre une partie commune. La résolution doit mentionner cette prise en charge, ainsi que la responsabilité en cas de désordre ultérieur.
Faut-il prévenir la copropriété pour des travaux entièrement privatifs ?
L'information n'est pas une autorisation, mais elle reste recommandée. Prévenir le syndic et afficher les dates d'intervention facilite l'accès des entreprises, l'usage des parties communes et les relations de voisinage pendant la durée des travaux.
